成交骤降41%！“浙”座城市调控真猛
楼市新政后的第一个月，“浙”座城市成交惨遭腰斩！5月份全市新房成交仅6017套，环比骤降17%，二手房仅4182套，更是暴降41%！
这，就是宁波！调控效果可谓真显著，未来真的不能投了吗？
时间进入6月份，距离“4·17”新政刚好满2月，现在的宁波楼市，到底是什么样的？未来还能不能涨？
为了解答这个问题，这两天我去宁波跑了一番，发现很多意外！先不谈调控的影响，最直观的感受是：手里没有四、五百万，想在“浙”座城市买一套房，太难了！
300万还能买上海和杭州，200万还能买花桥，150万也能买太仓和嘉善等环沪热门板块，但在“浙”里，400万才算入门级别，购房预算已经悄然超过沪杭大都市！
宁波楼市的火，超出了我的想像！就算“摇”到了房子还得限售5年，再加上交房、办产证的2-3年时间，前后需等待7-8年才能转手，真的是八年抗战！
深度调控后，炒房客哭了！而现在宁波房价已涨至高位，总价高、还抢不到房，又苦了刚需客！
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宁波买房有三个世界、两个方向
市府核心东部新城，最值得买！
新房全部售罄，目前只能看二手房！
从区块上看，海曙、鄞州、江北、镇海四大区为“第一世界”，其中东部新城、姚江新城是两大新兴高能级板块，最值得买；
北仑区为“第二世界”，是港口、化工的重污染地，投资基本上可绕行，这里与主城隔了一个东部新城，但有地铁1号线直线进城，通勤效率还是很高的；
前湾新区和奉化区为“第三世界”，相对来说这里的投资客就比较多了，尤其是前湾新区真正自住的少，房子造得比人还多，适宜长线投资，而奉化是撤市后新晋的宁波第六区，加上宁奉线轻轨的修建，也吸纳了不少投资人群。
未来宁波的发展方向，一定是向着杭甬通道的西北板块和沿海冲积平原的东北板块，向南是山区，向西是机场的控制地（不宜居），北部也有山区阻挡，城区只能向西北与东北两个方向拓展。
姚江新城恰巧处在杭甬发展带的西北卡口位置，距离市区又近，是唯一的奥体中心，未来很看好；而市政府的选择也恰巧在东北方向的东部新城，未来可继续向东辐射发展，宁波只有这两个板块我最看好！
值得一提的是，东部新城已经成为宁波均价最贵的一个板块，目前新房限价在4万，二手房挂牌已经在5、6万了。
宁波东部新城楼盘广告
东部新城的卖点很突出，市政府搬出老市中心（海曙区）后就来到了这里，发展建设已有7、8年的时间，宁波最气派的建筑高端CBD、国际会展中心、城市规划展览馆以及市民广场都建在了这里，是甬城全力打造的政务新城、重点发展板块。
目前东部新城无房在售，全部需要摇号，中签率在5%-15%，一点也不好抢，而且总价预算都很高。
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绿城春熙云境售楼现场
绿城春熙云境，东部新城北部（老江东）沿江项目，目前无房在售，户型130m²起步，均价4.1万/m²，再加上3000元/m²的装修包，总价预算就在570万左右！
地铁口的维科·水岸春晖
维科·水岸春晖，这个盘建在了1号线东环南路地铁口，毛坯均价4万，可惜已经清盘，后续也不会再加推，只剩商铺和写字楼了。
东部新城给人的感觉就是，新盘项目少，而且总价高，动辄就是500多万，在新房买不到的情况下，只能看二手房！但二手房普遍比新房高出5000-10000元/m²，反而不划算。
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姚江新城：性价比最高的第二新城
奥体核心，最高10人抢一套房，太火了！
而姚江新城，是宁波奥体所在的核心板块，地处江北区余姚江的北岸，地铁4号线加持，目前房价在3万出头，对标杭州奥体8万的房价，这里未来涨到东部新城的4-5万只是时间问题。
姚江新城热度也是超乎想像，最低的5个人抢一套房，最高的10个人抢一套房，目前没有房源在售，这次所看的3个项目经过摇号后悉数售罄！
江来沙盘图
江景房项目江来，距离地铁4号线洪塘中路站500米，在旁边金茂府挂牌价已达4万/m²的情况下，限价只卖3.3万/m²，形成7000元/m²的倒挂，最近一批次推出的400套房源吸引了2500人参与摇号，平均超过6个人抢一套房子！
按最小户型128m²来算，总价430万起，再加上30万的加装包，想买这个盘总价预算要超过460万！而同样的预算，买上海五大新城已是绰绰有余。
加装包，在宁波市场上很普遍，顾名思义就是购买升级版的装修，名义上不强制购买，但不少中介透露，如果不买的话就摇不到号，这个“装修包”竟然还有一个“荼水费”的意味！
江望晴雨工地实拍
江望晴雨，限价3万1，加装包27万，最小户型105m²，目前也是无房在售，与周边二手房相比倒挂9000-1万/m²，上一批次开盘2600人摇500套房，平均超过5个人抢一套房，热度同样很高！
宝龙雅戈尔·江汇城，限价3万，与周边二手房3.6万/m²的挂牌相比，倒挂6000元/m²，此前已四开四罄，最新一批次加推的474套房源由于有61m²的小户型，热度更是超过前几次，吸引了4649组客户认筹，平均10个人抢一套房，最终摇号无房客户中签率16%，有房客户中签率低至5%！
当然，江来、江望晴雨、江汇城这几个盘由于中签率过低，都触发了限售5年的调控政策。目前宁波限购圈内买房，全部限售2年，如果是摇号的，就要限售5年。交房2-3年的时间再加上5年（自取得产证之日起）的限售期，想在宁波买房就要做好7-8年的抗战准备！
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震惊！海曙区竟然是500万入门级别！
鄞州区府板块，神盘要1300万还全款！
对于老市心海曙区板块，都是清一色的500万级别，一般投资客很难下手！
海语天下，高层已售罄，只有150m²的洋房户型在售，单价3.5万/m²，总价在500到550万；
龙湖天玥，刚开盘就没多少房子在售了，单价3.6万/m²，加装包3300元/m²，均价合计将近4万/m²，最小户型110m²还剩2套，总价在430万起步！往上就是125、142、170m²的大户型，没有500万很难拿下！
中海·新芝源境，均价4.1万/m²，最小户型133m²只剩下8套，总价545万起步！如果再加个3000元/m²的装修包（豪华升级plus版要价5000元/m²），一套房最少得要585万！
鄞州区府板块，江山万里楼盘只剩下一套206m²的大户型，销售扬言1300万要全款才肯卖！
该盘18年开盘时才3.5万/m²，19年已经涨到4.2万/m²，现房的这一套开发商直接要价6.3万/m²，相对首开才3年的时间就涨价2.8万/m²！
鄞州是宁波的特大区，鄞州东就是全市打造的东部新城板块，鄞州南也在打造南部新城，这个板块是富人聚集区，标杆楼盘江山万里前期交付的二手房挂牌价已在7-10万，可见即使是以6万多的价格入手上述一套尾房，在倒挂的情况下还有得赚。
鄞州区北部靠近市心部位基本无房在售，向南只能考虑绕城高速环外的项目，而且总价也不菲。
荣安·林语芳庭，处在宁波绕城高速外环南部（距离3号线姜山地铁站700米），4月份首开就没多少房源了，除剩一套75m²的小户型外（212万+绑定车位16万一个），剩下的就是少量138-150m²的大户型，均价2.95万/m²，加装包25万，算下来又是一个400万级别的神盘！
整个宁波核心板块看下来，没有400万以上的预算，很难买到房！市区板块，包括东部新城在内，没有500万也很难拿下来，真是刷新了我的认知！
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新政后首月，宁波成交量惨遭腰斩！
“加装包”变相涨价，调控真能抑房价？
“4·17”新政后的首月，宁波不管是新房、还是二手房，成交量暴降，有人说楼市一下子凉了！未来走向如何？
不可否认，多重限购政策下，短期已经对宁波楼市形成了影响。据统计，5月份全市新房成交仅6017套，环比骤降17%，二手房仅4182套，更是暴降41%！
但是，这并不意味着宁波楼市熄火了，为了配合新政给市场降温，5月宁波开盘量同比下降了89%，笔者认为，这才是导致成交腰斩的根本原因！
ZF虽然给了限价天花板，但房企也不是傻子，高价拿地不可能低价甩卖，你不让我涨，我就搞几个加装包，你调控你的，我涨我的，大家睁一只眼闭一只眼、取得双赢，最终老百姓的钱包一分也没有少花！
最新版4·17扩大后的宁波限购圈
我所看到的是，调控后的2个月，宁波市场依旧火！甚至存在10倍于房源认筹量的抢房现象，ZF看似遏制住了房价，但突然冒出的“加装包”就是变相涨价，不管怎么调控，都不影响宁波楼市的“火”！
短期来看，新政“起到了立竿见影的效果”，但长期来看，挡不住宁波房价的强势喊涨，市场供不应求、无房可买，且宁波房价已经涨了好几年，中间也经历了数次调控，但都无法改变这座城市具有持续上涨的强大内生动力的事实，宁波仍然是浙江省内除杭州之外，第二大最值得中长线投资的城市！
宁波二手房走势图
据统计，宁波5月二手房成交均价为26474元/㎡，同比上涨13%，环比上涨0.48%，尽管有调控的存在，但依旧难挡它“涨”的习性！
只是，4.17新政堵住了外地人补缴社保、个税破限购的漏洞，热点学区房出台政府指导价，宁波主城区楼市已彻底沦为宁波人自己的狂欢。
这样严厉的调控，对于炒房客来说，要哭了！而对于刚需客来说，总价高、还抢不到房，也要哭了！
外地人若想在宁波买房，目前只有以下3个办法：
（1）全日制普通高校和中等职业学校（含技工学校）毕业15年内的毕业生，可落户宁波买房；
（2）具有普通高等教育大专以上学历或职业资格，在宁波缴纳社保6个月，签订劳动合同，可办理人才落户；
（3）缴纳2年社保后，不落户，也可以买房。
首套首付3成，二套首付6成，限购圈内买房都是自取得产证之日起限售2年，如果遇上抢号选房的，就限售5年。
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宁波，未来依旧看好！
对于未来，宁波还是继续值得看好的！
宁波是一座港口拉来的城市，经济发展很活跃，GDP仅次于上海、苏州、杭州、南京，长三角可排第5，全国第12名。
在战略地位上，宁波一点也不输省会杭州：国家给宁波的定位是计划单列市、副省级市，这给予了宁波无限风光，完全有底气不把杭州放眼里，类似于青岛赛济南、厦门越福州、大连比过沈阳、深圳干过广州！
但也就是在这几年浙江逐渐做大省会的战略下，才被拉开了距离，宁波只能屈居杭州第二。
2020年，杭州GDP1.61万亿，宁波1.24万亿，都是省内万亿俱乐部城市，宁波经济发展确实很强，差一点就撼动了杭州的地位，与第一相差无几，却把第三的温州（0.68万亿）甩开了一条街，几乎是其的2倍了。
但是，温州房价在历史上毫不输宁波，也高过杭州，起涨回落都很快，当然这里有炒房团的作用。
比起杭温好于炒作的习性，甬派更加务实，不喜欢大起大落，所以造就了“用于自住真可以，长线投资可以有，短线投资真不行”的基本楼市格局。
宁波还是本地客群占了大多数，在人口流入上没有杭州那么抢眼，甚至一度不如温州，这也造就了宁波楼市从来都不是外来市场，本地自住、改善是购买主力军，因此市区板块很难遇到小户型，多是以130-170之间的大户型为主，总价动辄就是4、5百万起步。
宁波跑盘给人的感觉就是，本地购买力很强，宁波人确实有钱！这里有三方面的因素：
第一是浙江总爱出商人，浙商名声响彻海内外，尤以温商、甬商为代表，宁波当地小作坊比较多，诞生了很多小企业家，藏富于民，家家都不差钱；
第二是拆迁，一拆就是五六套房子，制造了一批暴发户，卖掉两三套然后去买市区的高端改善盘，这也难怪他们对居住品质的要求要高过上海和杭州，所以各个板块看下来发现都是大户型为主，而且没什么房源了；
第三是宁波是港口经济发达城市，基本面好，支撑房价连年上涨，吸引了上海、杭州、温州以及全国的投资客来宁波投资，更加助推了房价上涨。
宁波的经济发展很平稳，GDP一直处在慢涨之中，这也导致了房价呈现出连年不断上涨的态势，历史上没有经过大涨大跌，宁波也因此成为长期领涨全国的几个头部城市之一。
转载自头条号：环沪淘房记。（侵删）
